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中国房地产金融危机的形成机制及法律应对
美国次贷危机所引发的全球金融危机日益加剧，这场以房地产金融为导火索的灾难不仅拷问着美国金融监管体制，同时也为全球经济一体化之下的其他国家的金融业及金融市场描绘了一幅恐怖的图景。中国相对于欧美而言较为封闭的金融市场在大灾难面前虽然被强烈的震撼，但是并为被这场风暴摧毁，以至于许多人都认为中国――特别是中国的房地产金融市场并未遭受所谓的危机，中国强大的房地产需求会保障房地产市场的继续稳定与强势。不可否认，中国在这次金融风暴中遭受的影响确实小于欧美主要经济体，但是通过分析这次源于美国的危机的形成机制，让我们吃惊的看到萌发于中国不成熟的金融市场内部的危机的种子。作为世界最主要经济体之一的中国为什么不能像美国次级贷款市场一样通过自身的的因素引发一场新的危机，这种强大的危机内因比美国次债危机这一外因对于中国金融业的影响要恐怖得多。如何应对这一正在孕育中的或者在次债危机的诱发下已初见端倪的金融危机已成为极为紧迫的任务。
一、美国次贷危机的形成机制
次级贷款即次级按揭贷款，是指金融机构为信用程度较差、收入较低的借款人提供的贷款。为这些人提供贷款的原因在于由于借款人的信用程度较差，金融机构在提供此项贷款时可以约定较高的利率水平，从而增加收益。在本世纪初，由于恐怖袭击和全球经济低迷的影响，美联储美联储采取了短期迅速减息的政策,短期利率水平在短短一年间由6.5%减至1.75%，降至40年来最低水平。低利率政策使即便定价较高的次级按揭贷款成本也相当低,大批信用级别不高的购房者利用次级按揭贷款购买住房。金融机构为刺激次贷市场，采取了无本金贷款、3年可调整利率贷款、5年可调整利率贷款、7年可调整利率贷款、可选择性调整利率贷款等方式促进产品的发展。这些次级贷款产品的创新使次级贷款规模迅速扩大，一些有着较高收入预期的信用程度较差的借款人纷纷通过次级贷款获得住房。由于在次级贷款发展初期，美国的经济形势处于上升的趋势，再加之借款人的信用程度问题，金融机构纷纷把还款的希望寄托在抵押品即房屋上，只要房屋价格保持坚挺，金融机构就可以在次级贷款业务中获得丰厚的回报。由于可预见的经济周期的影响，在经济逐渐走弱的时间段，利率的提高和房地产市场的降温会严重的打击次级贷款市场的正常运行，一方面，由于利率的走高，借款人每月支付的还款数额会相应地增加，由于次级贷款的借款人信用程度普遍较低，因此会出现大量的断供现象；另一方面，由于房地产市场的低迷，金融机构利用抵押物收回贷款的期待也随之落空。这样的现象当不再偶然的时候，金融危机就爆发了，这就是次级贷款危机。
探究美国次贷危机发生的原因，很多人都给出了从形式上看形形色色，从内涵上看基本类似的答案。美国总统布什说危机的原因在于“造了太多的房子”，这样的论断起码说明了次贷危机产生的一个方面的原因，那就是房地产市场在一个过份繁荣的时期之后的逐渐萎缩。美国经济学家约瑟夫?斯蒂格利茨指出，布什的论断虽然没有错，但是过分粗糙，他认为危机产生的原因在于：首先，关键的监督者们，比如阿兰?格林斯潘，没有真正相信监督的作用。当金融系统的不节制被指出的时候，他们提倡的是自我监督－－这个词本身就自相矛盾。第二，科技泡沫的破灭使得宏观经济陷入困境。2001年的税率下调本意不是刺激经济发展，而是给有钱人的慷慨礼物－－而这个社会群体在过去的4分之一世纪中，已经享受了很多好处。伊拉克战争是致命的一击，这是油价暴涨的原因之一。原来用于购买美国产品的金钱被用到海外了。美联储很重视保持经济发展的任务，但它的做法是用另一个泡沫－－房产泡沫－－来取代科技泡沫。家庭存款降低到了零，这是自从1929年大萧条以来最低水平。这样虽然维持了经济，但这种维持方式是短视的：美国人靠借来的时间和金钱生活。最后，责难的中心必须放在那些金融机构本身。它们－－更严重的是它们的经营者－－的奖励机制跟我们的经济与社会的需求很不一致。
引起美国次级抵押贷款市场风暴表面上的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温，这两个原因的深层原因归根结底在于美国总体经济的衰退。在这个衰退的过程中，由于约瑟夫?斯蒂格利茨所说的另外两个原因：第一个原因来自于金融机构，他们对于对于金融风险估计不足，甚至做出了错误的估计，第二个原因来自于金融监管机构，他们过分依赖金融自由化的理念，没有有效的监管措施。这些原因综合起来导致了这一场危机的爆发。
二、中美房地产市场及金融机构相关业务操作比较
美国房地产市场在“911”之后一改直到20世纪末仍然坚持理性的发展思路，迅速走上了一条非理性发展的道路。由于美国经济在21世纪到来的时候正处于互联网泡沫经济破灭的时期，“911”事件为美国经济的低迷雪上加霜，但是由于经济规律的影响，加上经过布什政府采取的400亿美元的紧急援助和采取大规模的减税措施，以及前美联储主席格林斯潘巧妙地持续11次减息，美国经济在2003年迅速迎来了复苏。在2004年6月加息前，美国联邦基金利率仅为1%，创出40年以来的新低，这极大地刺激了美国房地产市场的发展和升温，并大力带动美国民众的消费。这样的经济形势导致美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15%，这是该国自二十世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3%，美国经济学家在2003年就开始发出了房地产过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告，但是快速增长的房价反而促使工薪阶层为避免房价进一步攀升而提前通过贷款结束租房生涯，而很多人选择了次级贷款，另外一些人从投机角度出发，也通过囤积房屋、倒手炒作等方式使房价的增长愈演愈烈。在经济形势急转直下的时候，房地产市场骤然降温，致使房地产泡沫粉碎，从而导致了危机的爆发。
中国近期的房地产市场趋势与美国大致相似，1988年，政府工作报告中提出要加快城镇特别是中大城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化。20世纪末东南亚金融危机使中国急需扩大内需，保持经济稳定，1998年政府工作报告中指出要积极推进住房体制改革，采取切实措施促进住房商品化，使居民住房建设成为新的经济增长点。自此，我国居民住房完全商品化，房地产业的春天也逐渐开始了。从2003年到2008年，中国GDP平均增长在10%左右，而房地产业的增长则为25%。 从企业数量上看，2004年达到了5万多家，2005-2007年受宏观调控的影响，但是企业的总数仍然是5.7万家-5.9万家；从企业规模来看，过去五年房地产企业的规模迅速扩大，2007年百强企业的投资规模均值达到110.96亿元，净资产达到37.4亿元，增长率基本上都是30%-40%左右；从房屋销售的情况来看，2007年全国房地产销售额是2.9万亿元，百强企业均值达到50亿元。可以看出，中国的房地产业同美国一样在21世纪到来的时候，出现了非常迅速的发展，但在2007年下半年，北京、上海的商品房价格回调、成交量明显处于下降趋势，广州、深圳也同时转冷。2008年由于房价大幅下跌，深圳楼市传出断供的消息。无论数据如何，中国房地产市场降温已经成为不争的事实。
对比中美房地产市场，从繁荣到降温的过程是类似的，在这个过程中，中美金融机构的相关业务操作又有什么相似之处呢？
资金和土地是房地产业的最重要的资源，金融机构在房地产业中扮演的角色是至关重要的。房屋有其他商品所不具有的特点，生活必需且价格高昂，如果没有金融机构提供相应的贷款，购买房屋对于很多人来说都是一件困难的任务。在现代金融体系下，贷款的风险已经被广泛认识，因此在提供贷款时，借款人都会被要求提供担保，而在房地产市场中，这种担保往往被简化为以所购商品提供抵押来完成担保，也就是说，借款人几乎不需要有其他的信用保障和财产保障，就可以获得房屋贷款。美国次贷危机的形成原因之一就在于此。而中国的金融机构业一直迷信房地产本身的价值，只要签订了所购房屋的抵押合同，其他的担保便不再被要求。
三、中国房地产金融危机形成的外因和内因
（一）、次贷危机给中国金融业带来的影响
次贷危机已经导致了全球经济危机的爆发，并带来新一轮的经济衰退。中国的经济较之欧美具有较强的封闭性，对于危机的反应并没有欧美国家那样强烈，但是作为全球经济一体化的成员之一，中国不可能在危机中独善其身，其经济必然会受到次贷危机直接和间接的影响，金融机构作为经济活动的主要参与者之一，其受到的影响也将是明显的。
从直接影响方面来看，美国债权证券化的程度很高，包括次级债在内的债权通常会在证券化后投入市场。中国多家商业银行拥有美国次级债券，次贷危机爆发后，各银行会遭受直接的海外投资损失，损失的数额虽不至于影响到金融机构的正常经营，但是必然会影响到金融机构的收益水平，以及日后的运作谨慎程度。另外随着国内外金融市场联动性的不断增强，发达国家金融市场的持续动荡，必将对我国国内金融市场产生消极的传导作用。一方面，会直接加剧国内金融市场的动荡；另一方面，外部市场的持续动荡会从心理层面影响经济主体对中国市场的长期预期。以2008年年初为例，部分国际知名大型金融机构不断暴露的次贷巨亏引发了一轮全球性的股灾。1月份，全球股市有5.2万亿美元市值被蒸发，其中，发达国家市场跌幅为7.83%，新兴市场平均跌幅为12.44%，中国A股以21.4%的跌幅位居全球跌幅的前列。持续动荡所导致的不确定性会影响到市场的资金流向，加之香港市场与内地市场的互动关系日益密切，香港市场的持续动荡很可能对内地市场形成实质性的压力。在直接融资比例不断提高的情况下，国内金融市场的动荡很可能会引起国内资产价格的调整，从而进一步影响国内金融市场的稳定。
从间接影响方面来看，由于次贷危机造成的出口减缓、外部资金流入、境外投机风险的加大等等影响，使中国金融机构面临巨大的压力。经济形势的急转直下，必然也会造成房地产市场的持续低迷，这个美国次贷危机的最基础原因在中国已经渐渐形成了。
（二）、中国房地产金融主要法律风险分析
地产金融相关业务主要包括两个方面，一是房地产开发贷款，而是个人住房按揭贷款。在房地产开发贷款领域，由于房地产开发企业良莠不齐，很多企业通过银行贷款进行建设，在建设过程中或房屋建成后，利用银行提供的按揭贷款将房屋出售，直接获得银行代购房者支付的全部房款，再利用这部分房款支付人拖欠的贷款本息，这一运作模式如果不出现中间的脱节，最后会将风险归结到按揭贷款领域，但是一旦出现中间环节问题，这一领域的风险就产生了，例如烂尾楼是房地产开发贷款最大的风险之一，而在当前经济形势较差、房地产市场低迷的情况下，类似烂尾楼的出现将不会是偶然的现象，期房销售是最常见的房屋销售方式，一旦销售遇到阻碍，房地产开发企业不能依靠所收房款来维护资金链，就很容易形成烂尾楼，在市场低迷的情况下，期房的销售势必受到很大的冲击，因此就市场风险加大，而这风险很大部分会由金融机构来承担。
下面着重谈一谈按揭贷款领域的法律风险，这也是美国次贷危机发生的直接原因。
1、来源于借款人的风险。购买住房是每一个城镇家庭都要面临的问题，大部分家庭并没有能力一次性支付高昂的全部房款，而会采取按揭贷款方式购买。但是借款人的信用程度是有差别的，中国虽未将贷款像美国那样分级，但实际上在房屋按揭贷款中，有很大一部分实际与美国的次级贷款的借款人一样，信用程度并不高，金融机构之所以为这些人提供贷款，其原因就在于相信房地产的价值足以偿还借款，从而对借款人可能遭遇的自然风险、社会风险而给借款人造成的信用丧失以及借款人主观还款愿望的变化产生忽视。
2、假按揭的风险。在近年来，假按揭的现象层出不穷。2006年至2007年，进入司法领域的按揭纠纷中大多数存在着假按揭现象。开发商伪造或假借他人名义，办理按揭贷款，从金融机构套取资金后，用未建成的商品房作为抵押，用未来售房的资金流保证还款的“销售”方式成为房地产界经常使用的融资方式。假按揭会造成房地产市场的虚假繁荣，出售的商品房的统计数字与现实严重不符，金融机构对于这样的客观事实自身审查并不严格，甚至还存在鼓励假按揭，完成贷款任务的现象。假按揭给银行房地产金融相关业务造成非常严重的风险。
3、来源于担保的风险。上述风险，在抵押物本身完好以及价值波动不大的情况下，都可以通过抵押权的实现来规避。但是一旦抵押财产出现问题，银行的风险将会急剧扩张。抵押物的风险是多方面的，这里仅就市场价格的波动进行论述。经济周期无论在发达资本主义国家还是新兴市场经济国家都不可避免，由经济繁荣带来的通货膨胀使这样的经济周期可以被预见的。因此，房地产业的市场价格也总是随着经济周期上下波动的，正因为如此，银行所掌握的抵押物的价格并非一成不变，而由于按揭贷款的特殊性和长期性，银行最需要实现抵押权的时刻往往正是抵押物价格的低谷，而银行发放贷款的时候往往正是抵押物价格的高峰，两者的差价造成了银行贷款的风险。
4、来源于创新的风险。金融机构为了拓展市场、增加利润，在按揭贷款领域采取了很多创新措施，例如二手房抵押贷款、转按揭、基于原抵押合同的装修贷款等等。这些创新措施，一方面扩大了银行业务量，另一方面是银行的风险进一步加大，因为在贷款过程中增加了房屋买卖或房屋装修的环节，对于对方当事人的信用控制或对于装修者的新产生债务的信用程度都必须进行重新的估量，但是金融机构同样迷信抵押物的价格，从而造成了创新风险的增加。
从上面的分析可以看出，房地产金融相关业务的风险实际是无处不在的，但是最大的风险还是来自于金融机构对于风险的忽视，在利润和风险的矛盾下，难以寻求最合理的平衡点，在经济形势好转时，风险本身被盈利所掩盖，而在经济形势恶化时，危及就要来临了，就像美国次贷危机那样。
（三）、中国房地产金融危机形成的内因
前面谈到了美国次贷危机的形成机制，第一、经济形势的衰退，第二、金融机构对于金融风险的估计不足或错误估计，第三、金融监管机构监管措施的缺失。中国的经济形势虽然没有完全恶化，但是在一个时期内的低迷是不争的事实，房地产价格的逐渐下滑和市场的观望态度就是很好的证明。而金融机构在房价暴涨之时所形成的相关业务在经济形势的影响下，错误的坚持住房按揭贷款是优质资产的神话，将偿还贷款的希望寄托在房屋本身，这预示着金融机构对于金融风险认识存在不足。因此，通过本文上面的分析，经济低迷加金融风险认识不足的金融危机形成原因已基本成就，如果在金融监管方面，不能有有效的措施出台，后果将不堪设想。
金融监管是指国家负责金融行业监督与管理的当局依法利用行政权力对金融机构和金融活动实施规制和约束，促使其依法稳健运行的行为的总称。在我国金融监管当局包括中国人民银行、银监会、证监会和保监会。在房地产金融业主要的监管机构为中国人民银行和银监会。金融监管机构对于房地产相关业务的主要监管和这些监管措施在近期的表现与不足主要体现在：第一、利用微观手段进行贷款审核和风险管理措施，在这一方面由于金融自由化理念的逐渐加强，监管机构贷款审核的严谨程度和风险管理逐渐减弱，而将风险控制和业务交由金融机构完成；第二，利用利率等手段对市场进行宏观调控，监管机构在当今主要通过这一方面来完成调控任务，例如在2004年至2005年10次加息，次贷危机爆发后的连续降息措施。上述微观和宏观的措施必须同时采取，才能保证金融机构的合理运行，由于商业金融机构的盈利目的，往往对于业务的审核、风险的规避采取较为放松的态度，监管机构必须利用自身的监管来中和这种利益驱使下的盲动，寻求监管与自由的平衡。
四、金融监管与金融自由化的平衡
“金融自由化”理论是美国经济学家罗纳德?麦金农和爱德华?肖在70年代,针对当时发展中国家普遍存在的金融市场不完全、资本市场严重扭曲和患有政府对金融的“干预综合症”，影响经济发展的状况首次提出的。他们严密地论证了金融深化与储蓄、就业与经济增长的正向关系，深刻地指出“金融压抑”的危害，认为发展中国家经济欠发达是因为存在着金融压抑现象，因此主张发展中国家以金融自由化的方式实现金融深化，促进经济增长。金融自由化就是针对金融抑制这种现象，减少政府干预，确立市场机制的基础作用。 金融自由化也称“金融深化”，是“金融抑制”的对称。金融自由化理论主张改革金融制度，改革政府对金融的过度干预，放松对金融机构和金融市场的限制，增强国内的筹资功能以改变对外资的过度依赖，放松对利率和汇率的管制使之市场化，从而使利率能反映资金供求，汇率能反映外汇供求，促进国内储蓄率的提高，最终达到抑制通货膨胀，刺激经济增长的目的。
金融自由化理念产生之后，对于它的利弊纷争从来没有减少过。
提倡金融自由化的人们认为：金融自由化无疑增强了金融市场的竞争性，提高了世界金融市场的效率，促进了世界银行业的发展；人们普遍认为在金融自由化的条件下，金融信息更具公开性，能够更为准确，更为迅速地反映市场的供求状况，亦即资金的稀缺程度，形成更为有效的价格信号体系；金融自由化为金融企业提供了更多的盈利机会；金融自由化，尤其是分业管理制度的逐步解除，为商业银行在盈利性与安全性之间的平衡选择提供了条件和手段，分业管理制度的建立原本着眼于商业银行的安全性，然而在传统的分业管理制度下，由于商业银行一方面囿于经营手段的匮乏，另一方面却面对国内外同业的竞争，安全性并未真正得到保障，银行破产倒闭现象依旧层出不穷，在分业管理制度逐步解除之后，商业银行的经营手段大量增加，从而有可能将高风险高收益的产品与低风险低收益的产品合理地搭配起来，使商业银行从原有的两难局面中解脱出来；金融自由化推动了世界性的金融一体化，随着各国日益敞开本国金融市场的大门，资本流动的速度不断加快。如果不考虑时区划分，世界性金融市场应当说已经初具雏形。资本流动的自由化使资源配置能够在世界范围得到改善。
反对金融自由化的人们认为，金融自由化在某些方面提高金融市场效率的同时．却在其他方面也有其降低金融市场效率的作用；银行致力于金融创新的动力明显下降。在实行严厉金融管制的条件下，金融机构被迫不断推出新的金融产品，以便绕开金融管制，增强自身竞争实力。而在金融自由化已成气候的今天，当世界各国普遍实行利率、汇率自由化．分业管理的藩篱已基本拆除．金融创新的必要性也就不再那么突出；最为明显的是，金融自由化加大了客户和金融业自身的风险，利率和汇率管制的解除导致市场波动幅度剧增，解除分业管理制度实行商业银行全能化之后，商业银行大量涉足高风险的业务领域，风险资产明显增多；在金融自由化之后，银行之间，商业银行与非银行金融机构之间以及各国金融市场之间的联系更加密切，单一企业财务危机冲击金融体系稳定性的危险加大；在实行金融自由化之后．尽管商业银行获得了更多的赢利机会，但垄断地位的丧失和竞争的加剧、却又导致商业银行利润率出现下降苗头 。
从上述争论可以看出，金融自由化具有自身的特点，但是决不可将其理想化，也不能将其绝对化。金融自由化是有成本的，这些成本中最常见的就是金融脆化，尤其在发展中国家，由于金融体系良好运作所必需的制度环境没有建立起来，制度质量难以支持金融自由化的进程，从而使得发生金融危机的概率增大。次贷危机已经证明了金融自由化的危害，在坚持市场决定的基础上，监管机构必须以更加科学有效的对金融机构和金融市场实行监管，在金融自由化和金融监管之间寻求平衡点，在尊重市场主体权利的基础上，控制其不理智行为，降低风险。为了达到金融自由化与金融监管的平衡，实现对于风险的法律控制，主要的措施在于：
第一、完善监度制度，从立法上弥补金融自由化的缺陷。为弥补金融自由化的不足，在我国中国人民银行的法定地位应当切实地建立起来。虽然银监会成立以后，我国的银行业的监管主要由银监会完成，但分业监管的体制并不适应金融经营体制的变迁，一方面影响了金融机构的经营效率与收益，另一方面对于业务的监管失灵的可能性逐渐加大。当中国人民银行的监管职能切实建立起来之后，对于金融监管的力度与效率都会相应的提高。另外法律体系的逐渐建立也是必须的，在我国对于按揭贷款的法律规制并不完善，在我国之所以没有出现次级贷款，原因并不在于没有信用程度较低的借款人，而是在于法律没有意识对借款人进行分级，法律的缺失必将影响监管的范围和程度，建立严谨、高效的法律制度是金融监管的基础和核心。我国应当通过废除、修改、补充和制定等手段及时地对现有的金融监管法律、法规和规章等进行清理和重建，完善我国的金融监管法律体系，实现与WTO和国际惯例的接轨，避免我国在国际金融竞争中丧失话语权，处于被动接受的不利局面。
第二、利用微观手段，强化金融监管。监管机构可以从市场主体的准入、市场信息的发布、违规主体的打击等方面强化监管，为市场的运行制定规范标准，实行严格的审查机制。在金融业务开展初期严格限制进入金融市场的主体资格，从一定意义上讲代金融机构完成适当向对方的选择，避免金融机构仅讲求经济利益，忽视风险规避。在金融业务开展时，利用自身优势地位适时提供市场信息，对金融机构及相关市场主体进行合理引导。在存在违规行为时，严厉进行打击与处罚，维护市场的正常运行。微观手段的金融监管，是金融监管工作量最大的环节，也是最贴近市场的环节，防范金融风险、抵制金融危机的关键就在于对于金融行为的规范与约束，将风险控制在到最低程度，从根本上消除危机发生的可能性。
第三、完善金融机构内控制度，加强其自律机制建设。外因终究是要通过内因来发挥作用，金融业的外部监管只能起到一个外因的作用，有效地防范和控制金融风险还应从金融机构内部入手。通过产权制度改革，建立真正的法人治理结构。以巴塞尔银行监管委员会在1999年发布的《健全银行组织的公司治理》为标尺，并结合中国实际，来作为商业银行实现良好公司治理的范本。建立规范、系统、可靠的内控机制,通过金融机构的内部约束机制的保障,确立起以银行内部控制为基础的自律性监管组织体系这也是为是国外银行监管所证明的成功经验。目前我国应改变那种过多的依靠政府监管机构的外部监管，加强商业银行内部的监管，银行业协会的同业自律及来自社会中介的监督。通过金融从业人员自律、金融机构自律、协会自律，事变哟错顾客后被动的补救为事先的预防性监管。
作为国际金融体系中参与程度不断提高的一员，加强和完善金融监管对于保障国家的金融安全乃至经济安全十分重要。由于次贷危机的不断恶化，这是对美国自由放任式市场遭受到极大的冲击，但这同时也给我国金融监管提出了新的议题和方向，也给我国避免出现类似危机提供了很好的经验，随着我国金融领域开放程度的不断深化，我们如何在金融自由化和金融监管之间找到新的平衡，是当前金融监管问题中的核心。我国的金融监管应当在稳定理念的基础上，建立一个既开放发展，又能兼具稳定安全的现代金融体制。（作者：北京大成律师事务所西安分所 潘宁 陕西省三原县人民检察院 李军）
约瑟夫?斯蒂格利茨，美国哥伦比亚大学教授，2001年诺贝尔经济学奖获得者，2008年诺贝尔和平奖获得者成员，上述言论系他为CNN所写的评论文章中的观点。
数据来自《21世纪经济报道》2008年7月5日，《2008中国房地产企业发展状况研究报告》一文。
曾筱清著，《金融全球化与金融监管立法研究》，北京大学出版社2005年版，第161页。
王曙光 《论金融自由化与金融脆化》
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